買房對許多台灣人來說，是人生的重要里程碑，不僅象徵安定，也被視為一種資產累積方式。而在日本，買房雖然也代表居住安定，但從文化觀念到法規制度、稅務安排、貸款方式、空間計算到社區管理等各方面，都與台灣有顯著差異。
本篇文章將從文化觀念、購屋流程、坪數制度、稅金負擔、每月維持費用、以及整體資產思維等多重面向，深入解析台日買房制度的異同，幫助有意在兩地置產或長期居住的朋友，做出更明確且符合自身條件的判斷。
購屋文化觀念：傳承 vs 使用🏡
| 項目 | 台灣 | 日本 |
|---|---|---|
| 屋齡接受度 | 傾向購買新成屋 屋齡過高房價顯著降低 | 二手房接受度高 屋齡30年以上也有人購買 |
| 居住觀念 | 重視「傳家」觀念、土地資產持有，買房被視為人生必經目標。 因此需求強勁、推升房價上漲 | 考慮到未來轉職或返鄉居住等可能性，偏好較有彈性的租屋。 導致購屋需求相對較低、房價也較平穩 |
| 裝潢風格 | 喜好客變、自訂裝潢 | 多為建商設計定型、入住後再自行改裝 |
根據日本不動產經濟研究所資料，2024年東京都新屋與二手屋的交易比例約為 4：6，顯示日本消費者對中古屋的接受度相當高，二手房市場成熟穩定。
不過，台灣近年來也出現年輕人購買中古屋的趨勢。根據財團法人金融聯合徵信中心統計，30歲以下的年輕房貸族購買屋齡30年以上中古屋的比例，從2014年的18.9%，上升至2023年的22.7%。
儘管仍低於日本，但顯示台灣人對於舊屋的接受度也逐漸提升，主要受到房價高漲與購屋預算限制的影響。
購屋流程比較📝
| 流程階段 | 台灣 | 日本 |
|---|---|---|
| 預約看房 | 多透過房仲、591等網站 | 透過不動產仲介（不動產屋）、suumo、athome 等平台 |
| 斡旋與簽約 | 通常先付斡旋金、簽約時支付定金 | 提出「買付証明書」申請購買 |
| 付款方式 | 房貸 7~8 成為常態 | 自住房可申請全額貸款、零頭期款 |
| 房貸條件 | 審查條件包括年齡（多為20至65歲）、穩定收入、信用記錄、自備款比例（約2~3成）等；新青安方案對首購族條件較寬鬆 | 外國人申請貸款需具備「在留資格」、「居住年限」、「正職」等條件，並需年齡、收入、借款比例審查，通常須具備20%以上自備款 |
| 完成過戶 | 通常由代書辦理產權登記 | 由司法書士辦理，並至法務局登記 |
根據日本住宅金融支援機構，符合條件者（如年收入、年齡、信用狀況），可透過 Flat35 或銀行房貸取得 100% 貸款。
在台灣方面，政府推動的「新青安貸款」方案，提供符合資格的首購族較寬鬆的貸款條件，例如利率補貼、寬限期及較長的貸款年限。
不過，由於近期房貸需求熱絡，加上各銀行的放款額度接近上限，導致實際申貸過程中條件收緊、審核嚴格，民眾即使符合資格，也不一定能順利核貸。
坪數制度與空間使用效率比較：台灣虛坪 vs 日本實坪💰
| 項目 | 台灣：虛坪制 | 日本：實坪制 |
|---|---|---|
| 計算方式 | 採建物權狀坪數，含公設（樓梯、走廊、垃圾間等） | 僅計算室內實際可使用面積（登記坪數即為室內面積） |
| 公設比 | 新建案常見為30%～35%，豪宅甚至超過40% | 公設多在1棟大樓外部或極簡，公設比低於10% |
| 室內空間使用率 | 實際使用空間常比權狀坪數少20～35% | 權狀坪數即為實際使用坪數，空間規劃精確 |
| 標示單價 | 多以「含公設坪數」計算單價 | 僅以實際使用坪數計算單價 |
| 交易時透明度 | 實際室內坪數需額外詢問 | 坪數標示與實際無落差，資訊公開明確 |
在台灣買房時，常常會看到30坪實際只剩20坪可用，須注意「室內坪數」與「權狀坪數」的差距。
日本的住宅標示習慣與實際使用空間一致，有利於消費者評估單價與居住效益。
若以實坪價格換算，台灣單價往往會高於表面所見。
買房相關稅金與費用比較🏦
| 項目 | 台灣 | 日本 |
|---|---|---|
| 契稅 | 房價6%（以房屋評定現值計算） | 房價3% |
| 登記費用 | 約數千元至萬元 | 約0.4% 的登記免許稅＋司法書士費用 |
| 房地產仲介費 | 法定仲介服務費上限不得超過成交總價的6% (一般是賣方4%、買方2%) | 買賣雙方各付成交總價的3%＋6万円＋消費税 |
| 平均房貸利率 | 約2.2% 新青安方案利率可低至1.775% | 約1.5%以內 變動利率可低至0.5% |
| 年度房屋稅 | 房屋稅（1.2%）＋地價稅 | 固定資產稅（約1.4%）＋都市計畫稅（0.3%） |
| 其他費用 | 建物保險、貸款手續費、代書費等 | 火災保險、地震保險、印紙稅、管理費（公寓）等 |
在台灣，自用住宅的房貸利息可於申報綜合所得稅時列舉扣除，最高可扣除每戶每年新台幣30萬元利息支出，前提是該房屋為自住且無出租用途，並符合列舉扣除額條件。
日本也有類似的「住宅借入金等特別控除制度」（住宅ローン控除），針對符合條件的新建或特定中古住宅，前10年（或13年）可每年從所得稅中扣除相當於借款餘額一定比例（通常為0.7%）的金額，最多可達400,000日圓／年，未抵扣完的部分還可抵住民稅。此制度是日本政府推動置產的重要誘因之一。
每月維持費用與社區管理差異🏚️
| 項目 | 台灣 | 日本 |
|---|---|---|
| 管理費 | 約 NT$1,000～3,000/月，依社區規模與服務而異 | 公寓：每月 ¥5,000～15,000；獨棟：通常無固定管理費 |
| 修繕基金 | 非強制，老屋需臨時徵收大額修繕費用 | 公寓需每月繳交修繕積立金，約 ¥200～300/㎡ |
| 社區參與制度 | 管委會運作彈性大，部分社區未設修繕基金或公開帳目 | 公寓依法設管理組合，規劃透明 獨棟須參加町內會協助社區維護 |
| 其他費用 | 高級社區另有保養費、委外服務費 | 町內會費每月 ¥300～¥1,000，用於掃除、公園維護、祭典等 |
日本在住宅維護上制度化較為完整且費用預測明確，尤其公寓型社區有法規強制修繕基金制度。
台灣管理相對彈性，缺乏制度性的修繕規劃，後期若遇到社區老化或設施更新，住戶需臨時分攤費用，容易引起爭議。
結論與建議：哪裡買房比較「划算」？📊
近年來，台灣房價持續飆漲，不少人視購屋為資產配置與投資工具，推升市場需求。然而在2024年後，隨著新青安貸款額度逐漸用盡、銀行放款緊縮，首購族取得資金門檻變高，市場熱度開始受到壓力。同時，台灣面臨快速的少子化與高齡化社會，未來房市是否能維持當前高價水準，成為許多專家與購屋者共同關注的議題。
相較之下，日本買房主要以自住為主，政府對於短期炒房與投資性購屋有較多限制，加上多數人偏好租屋、可接受長時間通勤，造就房價漲幅相對溫和。儘管市中心如東京、大阪部分區域價格不低，但若以蛋白區（郊區或非核心地段）來看，日本的購屋成本明顯低於台灣，對於預算有限者是一項優勢。
因此，究竟該在哪裡買房，還是得回歸自身的人生規劃、工作穩定度、長期居住意願與資金能力。如果是希望長期定居日本、有穩定收入與在留資格者，日本市場具備良好的制度與透明交易機制；若是在台灣已有家庭基礎並有資本投入意願，也可考慮以地段與用途為核心選擇合適物件。
留言